De Franse vastgoedmarkt gaat het laatste kwartaal van 2026 in met verschillende tegenstrijdige signalen. De kredietrentes stijgen langzaam, het regelgevend kader voor huurovereenkomsten wordt strenger, en de regels voor energie-renovatie evolueren om de afbouw van fossiele brandstoffen te versnellen. Deze context hertekent de afwegingen van kopers, verhuurders en investeerders.
Ontbindende clausule en nieuwe huurovereenkomst per 1 oktober 2026
De minst besproken hervorming van dit seizoen heeft rechtstreeks betrekking op de opstelling van huurovereenkomsten. Sinds 1 oktober 2026 is de ontbindende clausule voor huurachterstand verplicht in elke nieuwe huurovereenkomst die wordt ondertekend of vernieuwd. Het mechanisme is precies: in geval van onbetaalde huur, kosten of waarborg kan de verhuurder een betalingsbevel uitvaardigen. Als hierop zes weken geen reactie komt, kan de huurovereenkomst worden ontbonden.
Deze wijziging heeft geen invloed op huurovereenkomsten die simpelweg stilzwijgend worden verlengd. Alleen de contracten die vanaf 1 oktober zijn afgesloten of formeel zijn vernieuwd, vallen onder deze regeling. Het onderscheid tussen stilzwijgende verlenging en vernieuwing is dus een aandachtspunt geworden voor verhuurders die hun vastgoed zelf beheren.
De ervaringen op de werkvloer verschillen over de werkelijke impact van deze maatregel. Sommige professionals zien het als een herbalancering ten opzichte van uitzettingsprocedures die jaren konden duren. Anderen wijzen erop dat de clausule al in de praktijk bestond, maar niet systematisch in de huurovereenkomsten werd opgenomen.
De generalisatie ervan zou de behandeling van huurachterstanden kunnen versnellen zonder de bescherming van de goede trouw huurder fundamenteel te wijzigen, die nog steeds rechtsmiddelen heeft voor de rechter. Verschillende vastgoednieuws op Immobilier du Net geven gedetailleerde informatie over de concrete implicaties van deze hervorming voor verhuurders en huurders.
Kredietrente: de geleidelijke stijging naar 4 %
Na een periode van verbetering van de leenvoorwaarden, stijgt de kostprijs van krediet weer. Op 1 oktober 2026 bereikt de wettelijke rente van vaste leningen van twintig jaar en langer 5,40 %, tegen 5,29 % in het voorgaande kwartaal. Dit wettelijke plafond stelt de limiet vast waarboven een bank niet kan lenen, inclusief verzekering.
De makelaar CAFPI verwacht een geleidelijke stijging van de gemiddelde rentes naar een bereik van 3,70 % tot 4 % tegen het einde van 2026. Dit scenario sluit een terugkeer naar de extreme niveaus van 2023 uit, maar vermindert mechanisch de leencapaciteit van huishoudens. Voor hetzelfde inkomen financiert de maximaal toegestane maandlast een lager kapitaal van enkele duizenden euro’s in vergelijking met het dieptepunt dat enkele maanden eerder werd bereikt.
Wat deze stijging verandert voor een aankoopproject
Het verschil tussen 3,5 % en 4 % op een lening van twintig jaar vertegenwoordigt een significante verandering in de totale kosten van de lening. Starters, vaak beperkt door de regels van de HCSF die de schuldenlast beperken, zijn de eersten die worden getroffen. De banken vragen op hun beurt om versoepeling van deze regels om de productie van leningen te behouden.
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen of deze stijging de transacties duurzaam zal remmen of simpelweg de prijzen in bepaalde gebieden zal verlagen. De markt voor bestaande woningen, die de overgrote meerderheid van de verkopen in Frankrijk vertegenwoordigt, blijft de belangrijkste indicator om kwartaal na kwartaal in de gaten te houden.
MaPrimeRénov’ en energie-renovatie: het einde van gesubsidieerde fossiele ketels
Sinds 1 september 2026 zijn de voorwaarden voor MaPrimeRénov’ veranderd. Een belangrijke renovatie die een gas- of stookolieketel behoudt, is niet langer onder dezelfde voorwaarden eligible. Het renovatieproject moet nu een koolstofvrije verwarmingsmethode omvatten: warmtepomp, houtverwarming of aansluiting op een warmtenet.
Deze evolutie bevestigt een heroriëntatie naar globale renovaties in plaats van geïsoleerde ingrepen. Alleen het vervangen van ramen of het isoleren van een zolder zonder het verwarmingssysteem aan te pakken, is niet langer voldoende om volledig te profiteren van het systeem. Huiseigenaren van eengezinswoningen die op gas worden verwarmd, zijn het meest direct getroffen.
DPE en de huurmarkt: de thermische doorlaters blijven onderwerp van debat
Het wetsvoorstel Wonen dat in commissie in de Assemblee wordt onderzocht, heeft het principe aangenomen van een tijdelijke terugkeer naar de verhuur van woningen met een G-classificatie. Deze maatregel, als deze in de zitting wordt bevestigd, zou verhuurders een extra termijn bieden om renovatiewerkzaamheden te starten. De kalender voor de geleidelijke verbod op thermische doorlaters blijft een onderwerp van spanning tussen de klimaatdoelstellingen en de realiteit van het beschikbare huurpark.
- De woningen met een G-classificatie vertegenwoordigen een aanzienlijk deel van het particuliere vastgoed, met name in landelijke gebieden en kleine appartementencomplexen waar de kosten van renovatiewerkzaamheden zwaar wegen.
- De DPE (diagnose van energieprestaties) blijft onderwerp van kritiek over de betrouwbaarheid, met soms aanzienlijke verschillen in classificatie van de ene deskundige naar de andere voor hetzelfde goed.
- De combinatie van renovatieverplichtingen en beperking van subsidies voor fossiele systemen duwt verhuurders naar kostbare afwegingen, tussen verkoop in de huidige staat en investeren in een globale renovatie.
Huurprijsregulering: een uitgebreid maar weinig gerespecteerd systeem
De verlenging van de huurprijsregulering zou vanaf 21 oktober 2026 in de Senaat worden besproken. Het systeem, dat aanvankelijk experimenteel was, breidt zich geleidelijk uit naar nieuwe gemeenten. Parijs, Lyon, Lille, Bordeaux en verschillende intercommunaliteiten passen het al toe.
Het belangrijkste probleem is niet langer juridisch maar praktisch. Het percentage van de niet-naleving van de huurprijsregulering stijgt aanzienlijk in 2026. Steeds meer verhuurders overschrijden de verhoogde referentiehuur, en de sancties blijven zeldzaam. Huurders hebben een rechtsmiddel, maar de procedure vereist dat ze de toepasselijke referentiehuur voor hun woning kennen en een procedure bij de bemiddelingscommissie starten.
Deze situatie creëert een toenemende kloof tussen het theoretische kader en de realiteit van de huurmarkt, vooral in de grote steden waar de druk op het aanbod hoog blijft. De effectiviteit van het systeem zal evenzeer afhangen van de daadwerkelijke controle als van de politieke wil om overschrijdingen te bestraffen.
Het laatste kwartaal van 2026 concentreert verschillende gelijktijdige bewegingen: een krediet dat duurder wordt zonder in te storten, huurregels die preciezer worden, en een energie-renovatiebeleid dat geleidelijk de deur sluit voor fossiele brandstoffen. Een verhuurder die een woning met een G-classificatie moet renoveren, wordt geconfronteerd met zowel de verstrenging van de subsidies, de stijging van de rentes om de werkzaamheden te financieren, als een huurprijsregulering die het rendement op investering beperkt.
