Der französische Immobilienmarkt tritt in das letzte Quartal 2026 mit mehreren widersprüchlichen Signalen ein. Die Kreditkosten steigen langsam, der regulatorische Rahmen für Mietverträge wird strenger, und die Regeln für energetische Sanierungen entwickeln sich weiter, um den Ausstieg aus fossilen Energien zu beschleunigen. Dieser Kontext verändert die Entscheidungen der Käufer, Vermieter und Investoren.
Auflösungs- und neuer Mietvertrag ab dem 1. Oktober 2026
Die am wenigsten kommentierte Reform dieses Herbstes betrifft direkt die Ausarbeitung von Mietverträgen. Ab dem 1. Oktober 2026 wird die Auflösungsklausel bei Mietrückständen obligatorisch für jeden neuen oder verlängerten Mietvertrag. Der Mechanismus ist präzise: Bei ausstehenden Mieten, Nebenkosten oder Kautionen kann der Vermieter eine Zahlungsaufforderung erteilen. Wenn diese sechs Wochen lang unbeantwortet bleibt, kann der Mietvertrag gekündigt werden.
Diese Änderung betrifft nicht die Mietverträge, die einfach durch stillschweigende Verlängerung fortgeführt werden. Nur Verträge, die ab dem 1. Oktober abgeschlossen oder formell verlängert werden, sind betroffen. Die Unterscheidung zwischen stillschweigender Verlängerung und Erneuerung ist somit zu einem wichtigen Punkt für Vermieter geworden, die ihre Mietobjekte selbst verwalten.
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen über die tatsächlichen Auswirkungen dieser Maßnahme auseinander. Einige Fachleute sehen darin eine Wiederherstellung des Gleichgewichts gegenüber Räumungsverfahren, die mehrere Jahre dauern konnten. Andere betonen, dass die Klausel bereits in der Praxis existierte, jedoch nicht systematisch in die Mietverträge aufgenommen wurde.
Ihre Verbreitung könnte die Bearbeitung von Mietrückständen beschleunigen, ohne die grundlegenden Schutzmaßnahmen für gutgläubige Mieter zu verändern, die weiterhin Rechtsmittel vor Gericht haben. Mehrere Immobiliennachrichten auf Immobilier du Net erläutern die konkreten Auswirkungen dieser Reform für Vermieter und Mieter.
Kreditkosten: der schrittweise Anstieg auf 4 %
Nach einer Phase der Verbesserung der Kreditbedingungen steigen die Kreditkosten wieder an. Am 1. Oktober 2026 erreicht der Höchstzinssatz für Festzinsdarlehen von zwanzig Jahren und mehr 5,40 %, im Vergleich zu 5,29 % im vorhergehenden Quartal. Diese gesetzliche Obergrenze legt die Grenze fest, über die eine Bank nicht verleihen kann, einschließlich der Versicherung.
Der Kreditvermittler CAFPI erwartet einen schrittweisen Anstieg der durchschnittlichen Zinsen in eine Spanne von 3,70 % bis 4 % bis Ende 2026. Dieses Szenario schließt eine Rückkehr zu den extremen Niveaus von 2023 aus, reduziert jedoch mechanisch die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte. Bei gleichem Einkommen finanziert die maximal zulässige Monatsrate ein Kapital, das mehrere Tausend Euro unter dem Tiefpunkt liegt, der einige Monate zuvor erreicht wurde.
Was dieser Anstieg für ein Kaufprojekt bedeutet
Der Unterschied zwischen 3,5 % und 4 % bei einem zwanzigjährigen Darlehen stellt eine signifikante Abweichung der Gesamtkreditkosten dar. Die Ersterwerber, die oft durch die Regeln des HCSF, die die Verschuldungsquote begrenzen, eingeschränkt sind, sind die ersten, die betroffen sind. Die Banken fordern ihrerseits eine Lockerung dieser Regeln, um die Kreditvergabe aufrechtzuerhalten.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung darüber, ob dieser Anstieg die Transaktionen dauerhaft bremsen oder einfach die Preise in bestimmten Gebieten nach unten anpassen wird. Der Markt für Bestandsimmobilien, der die überwältigende Mehrheit der Verkäufe in Frankreich ausmacht, bleibt der erste Indikator, den es vierteljährlich zu beobachten gilt.
MaPrimeRénov’ und energetische Sanierung: das Ende der subventionierten fossilen Heizungen
Seit dem 1. September 2026 haben sich die Förderbedingungen von MaPrimeRénov’ geändert. Eine umfassende Renovierung, die eine Gas- oder Ölheizung beibehält, ist nicht mehr unter den gleichen Bedingungen förderfähig. Das Renovierungsprojekt muss nun eine dekarbonisierte Heizungsart umfassen: Wärmepumpe, Holzheizung oder Anschluss an ein Fernwärmenetz.
Diese Entwicklung bestätigt eine Neuausrichtung hin zu umfassenden Renovierungen anstelle isolierter Maßnahmen. Nur Fenster zu ersetzen oder einen Dachboden zu isolieren, ohne das Heizsystem zu behandeln, reicht nicht mehr aus, um die Vorteile des Programms voll auszuschöpfen. Die Eigentümer von Einfamilienhäusern, die mit Gas beheizt werden, sind am stärksten betroffen.
DPE und Mietmarkt: die thermischen Durchlässe weiterhin im Gespräch
Das im Ausschuss der Nationalversammlung geprüfte Wohnungsbaugesetz hat das Prinzip einer vorübergehenden Rückkehr zur Vermietung von als G klassifizierten Wohnungen angenommen. Diese Maßnahme, sofern sie in der Sitzung bestätigt wird, würde den Eigentümern eine zusätzliche Frist geben, um Renovierungsarbeiten einzuleiten. Der Zeitplan für das schrittweise Verbot von thermischen Durchlässen bleibt ein Spannungsfeld zwischen den Klimazielen und der Realität des verfügbaren Mietbestands.
- Die als G klassifizierten Wohnungen stellen einen nicht unerheblichen Teil des privaten Bestands dar, insbesondere in ländlichen Gebieten und kleinen Eigentümergemeinschaften, wo die Kosten für Renovierungsarbeiten stark ins Gewicht fallen.
- Das DPE (Energieeffizienzdiagnose) wird weiterhin hinsichtlich seiner Zuverlässigkeit kritisiert, da es manchmal Unterschiede in der Einstufung von einem Gutachter zum anderen für dasselbe Objekt gibt.
- Die Kombination aus Renovierungspflicht und Einschränkung der Fördermittel für fossile Systeme zwingt die Eigentümer zu kostspieligen Entscheidungen zwischen dem Verkauf im Ist-Zustand und der Investition in eine umfassende Renovierung.
Mietpreisregulierung: ein erweitertes, aber wenig respektiertes System
Die Verlängerung der Mietpreisregulierung sollte ab dem 21. Oktober 2026 im Senat geprüft werden. Das ursprünglich experimentelle System wird schrittweise auf neue Gemeinden ausgeweitet. Paris, Lyon, Lille, Bordeaux und mehrere Interkommunen wenden es bereits an.
Das Hauptproblem ist nicht mehr rechtlicher, sondern praktischer Natur. Die Nichteinhaltungsquote der Mietpreisregulierung steigt im Jahr 2026 deutlich an. Immer mehr Vermieter überschreiten die erhöhte Referenzmiete, und die Sanktionen bleiben selten. Die Mieter haben ein Rechtsmittel, aber der Prozess setzt voraus, dass sie die für ihre Wohnung geltende Referenzmiete kennen und ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle einleiten.
Diese Situation schafft eine wachsende Diskrepanz zwischen dem theoretischen Rahmen und der Realität des Mietmarktes, insbesondere in den großen Metropolen, wo der Druck auf das Angebot hoch bleibt. Die Effektivität des Systems wird sowohl von der tatsächlichen Kontrolle als auch vom politischen Willen abhängen, Überschreitungen zu sanktionieren.
Das letzte Quartal 2026 konzentriert mehrere gleichzeitige Bewegungen: ein Kredit, der teurer wird, ohne zusammenzubrechen, Mietregeln, die sich präzisieren, und eine Politik der energetischen Sanierung, die schrittweise die Tür zu fossilen Energien schließt. Ein Vermieter, der eine als G klassifizierte Wohnung sanieren muss, sieht sich sowohl mit der Verschärfung der Fördermittel, als auch mit dem Anstieg der Zinsen zur Finanzierung der Arbeiten und mit einer Mietpreisregulierung konfrontiert, die die Rendite einschränkt.
